“双限”影响持续发酵 广州“五一”楼市好平淡

 

早上7点已有买家在“祈福名都”排队。 王荔珏摄

 

 

“五一”期间，萝岗“刚需”盘仍然收获大量人气。王雯倩摄

 

 

美林湖畔·誉府吸引不少“刚需”客。 王雯倩摄

 

 

保利西海岸虽未降价人气也旺。　　李凤荷摄

 

 

番禺可逸江畔推出压轴楼王。　　王荔珏摄

 

 

花都嘉汇城销控表上一片红。　　王雯倩摄

 

 

新盘奥园春晓“五一”只是亮相。　　王雯倩摄

　　“限签令”、“限价令”笼罩下只有“刚需”盘还笑得出 楼市整体热点不突出

　　“五一”之前各个楼盘的声势，并没能在“五一”期间变成实际的购买力。在“限签”加“限价”的迷雾笼罩下，“五一”期间只有“刚需”盘收获了足够的人气和成交，由于价格低于“指导平均价”，不必担心被卡住。而这些“刚需”盘主要分布在萝岗和花都，价格既没有低于买家预期，也未明显高于预期，基本处于平稳状态。另外有些打算在“五一”期间开盘的中高端盘，面对可能的“限价”，则多数“临时缩沙”，只开放不销售，或者干脆直接封盘不卖。从而导致市场出现“刚需”楼盘不用怕，中高端产品“心惊惊”的气氛。同时，和以往最大的不同是，在调控政策收紧的氛围下，本次“五一”小长假没有一个楼盘或者一个板块成为当仁不让的楼市引爆点，开发商的观望再加上买家对“限价”可能带来的机会的等待，使这个“五一”只能用“平淡”来形容。

　　专题撰文：记者李凤荷、王雯倩、陈白帆、王荔珏

　　“双限”影响持续发酵

　　高价盘“限签”早已是广州楼市“公开的秘密”。但“五一”之前发出的《关于落实广州市房地产市场调控政策 加强房地产市场监管的通知》(穗国房字〔2013〕411号，下称《通知》)则更被开发商视作政府打算“直接限价”或者“直接定价”的前兆。该《通知》要求，从4月24日起，我市全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度，开发企业预(销)售商品住宅前，须办理预(销)售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。尽管市国土房管局立刻于4月23日在其官方微博上发言称：“针对今日网上流传的‘广州各住宅项目今年成交均价不得高于去年均价’的说法，我局表示：该消息不属实，我局目前并未出台也没有计划出台相关政策，请广大开发企业和购房业主不要轻信该言论。”但并未打消开发商的疑虑。

　　有开发商向媒体爆料，很多楼盘都有收到“限价”口头通知，全新开盘的定价不能高于同区域去年年度成交均价，旧盘新推则不能高于去年销售均价。而且，在售项目如果签约价格高于申请预售证时的报备价，系统将不允许其网签。

　　那么，对于普通买家来说，是否楼盘被“限价”等于买家可以抄到底？未必。有业内人士表示，一方面开发商有可能采取“裸卖”的方式规避，另外也有可能采取“双合同”的办法，即一份是商品房买卖合同，一份是装修合同。而装修合同的价格又不能算入买卖合同中，对于买家来说，实际要承受的压力不是少了，而是更大了。但是，采取“裸卖”或者“双合同”避新规的办法也未必可行，有业内人士报料，房管局的指导价“非常精确”，规定了是否包含装修。此《通知》带来的影响可能会在下半年持续发酵。

　　早拿了预售证却逃不掉“限签”令

　　4月24日起，广州市正式实施商品房预售价格网上申报的通知出台后，这个疑似限价的新规已遭到多位业内人士的吐槽。广东中原项目部总经理黄韬向记者证实，该公司代理的海珠区革新路一新盘拟以2.5万元/m2开售，网上申报2.7万元/m2，广州市国土房管局口头回复称只可按照去年海珠区行政区域的一手销售均价2.1万元/m2销售，开发商干脆停售。黄韬表示，房管局口头通知的限价还非常“精准”，2.1万元/m2是注明带装修的价格，开发商或代理商希望通过剥离装修成本另立合同都“难逃此劫”。以往开发商对预售价格进行备案都倾向于“报大数”，如萝岗某新盘去年在房管局报备的价格是4万元/m2，实际开售价格为2.6万元/m2，现在二期进行网上申报，申报价格为3万元/m2，黄韬表示，这个价格虽说比前期报备的价格要低一点，但现在还未通过，不知道房管局批不批。

　　据黄韬了解，目前凡是销售价格高于所在区域均价的新盘或后期产品价格高于前期产品的新货，拿预售证的难度加大；凡是有助于拉低所在区域楼价的新盘都较容易获批。不过，这些标准并非放之四海而皆准，4月24日后不少楼盘遭此变故，但也有一些楼盘不受影响。且有关价格只是口头通知，完全没有书面回复或者以正式文件公布。

　　“我们是早就拿了预售证，但由于价格在3万元/m2以上，大部分时间都不能进行网签，而且房管局也不会告诉我们什么时候可以网签，什么时候不行，只能每天尝试‘碰运气’。”白云区某豪宅盘项目负责人告诉记者，由于卖掉的单位很难进行网签，导致买家无法进行按揭贷款，也不知道什么时候才能真正拿到合同，也导致开发商无法及时回款，双方都很“惆怅”。而越秀区某楼盘负责人表示，虽然表面上对楼盘销售没影响，但实际上楼盘却面临新货定价不能高于之前一期平均价格的约束，这也就是说，如果开发商有资金压力，不得不按期推货的话，买家则有可能买到比预期便宜的单位。

　　同时，萝岗某豪宅盘的项目负责人则庆幸大量单位早就一次性拿到预售证，“但网签时价格不得高于原来的备案价是早就有的规则，所以以前大家都会把备案价报得高一些，比如实际卖1万元/m2的，备案价可能会报到1.8万元/m2左右。但现在的情况是，备案价想报得有余地恐怕也不行，否则很可能会拿不到预售证。”

　　珠江新城新盘被限签积压大量新货

　　倘若“口头通知”的传闻属实，东部楼市受挫最大的当属珠江新城板块。据网易房产公布的数据显示，2012年天河区新建住宅成交均价为31807元/m2，而眼下珠江新城的一手房起价早已突破35000元/m2。

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